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房洽洽:房地产市场成交持续放缓房贷利率明显上调

时间:2018-09-22 10:24:44    来源:    浏览次数:    房产首页    

 5月,房地产成交和房企到位资金增速继续回落,开发投资增速首次“刹车”。预计下半年,房地产调控政策难有明显松动,市场成交同比持续放缓;到位资金增速将继续缩窄,房贷利率可能明显上调;开发投资增速步入下行阶段,但跌幅不会太大。QS5南通新闻网

 
  市场成交持续放缓库存结构矛盾待解
 
  当前调控政策呈现“限购+限贷+限价+限售”的“四位一体”严控状态,各地收紧措施还在陆续推出。目前需求趋于观望,市场成交增速大幅回落。1-5月份,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%;商品房销售额43632亿元,增长18.6%。相比去年4月份的高点,两项销售指标增速回落幅度分别达22.2个百分点。和37.4个百分点。
 
  5月份70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比增长0.75%,较上月涨幅微增0.02个百分点。其中一线城市增速继续大幅下挫,二线城市与上月增速基本持平,三线城市涨幅继续扩大。房价同比连续第五个月放缓,收窄至9.68%。
 
  预计未来行业政策难有松动,热点城市成交同比回落态势将在下半年延续。交易量的萎缩也会带来价格预期向下反转,房价增速亦同成交类似,呈现一线、二线城市增速“低头”、三线、四线城市相对平稳的分化走势。
 
  如何评价当前的库存水平,是表征上的缓解,还是结构性的扭转?对此笔者认为前者多于后者。今年前5月商品房待售面积下降了3521万平方米,若从去年初的最高点累计至今减少了7913万平方米,确是取得了一些成效。但是结构性矛盾还没有根本解决。以数据相对完整的22个重点城市和其他城市的库存变化粗略对比来看,重点城市库存自去年初一路下降,而其他城市则较基期多有所增加。销售火爆的三线、四线城市更多的像是分布上“散点开花”,体量上“沧海一粟”。
 
  除城市圈中心周边的强三线城市以外,其他大多还未走出高库存阴霾,并且对行政政策的依赖性较强,需要一些定力和耐心。下半年在政策驱动下三线、四线楼市还能维持阶段性稳增,对总体销售形成一定支撑。
 
  按揭规模占比双降房贷利率明显上调
 
  从开发企业到位资金来看,1-5月份同比增长9.9%,增速一年内缩窄了6.9个百分点。在各项资金来源中增速下降最明显的当属个人按揭贷款,1-5月份增速仅8.6%,较去年同期降幅多达约50个百分点。房企主要融资渠道均有不同程度的限制或收紧,到位资金增速将继续缩窄。
 
  去年银行将信贷资源大量投放到住房按揭贷款上,新增个人房贷占新增贷款的比重曾一度高达39.2%,出现过度扩张倾向。今年金融端“去杠杆”扼住了房贷失控的苗头,房贷投放额度将在总量控制目标下大幅削减。同时叠加市场流动性趋紧下资金成本上升,倒逼银行通过提高定价的方式重新调配资产。预计今年个人住房贷款规模和占比双双下降,重点地区首套、二套房贷平均利率将明显上调。
 
  地产投资先扬后抑增速步入下行阶段
 
  2017年1-5月份,全国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.8%,是年初以来的首次增速回落。预计下半年房地产投资增速趋于下行,空间相对有限。
 
  房地产投资增速下行趋势确立。商品房成交同比增速下行已满一年,这次开发投资相对成交的滞后期比以往更长,自年初起逆势上升,直到5月才有“刹车”迹象。这其中有土地市场补库存的原因,也有来自三四线棚改货币化安置的强支撑。然而在行业下行的小周期中,房地产投资在上半年出现的高增长难以为继。销售增速的大幅下滑必然拖累后续开发投资,金融监管的加强和资金链的不断收紧也将形成硬约束。预计房地产投资增速将呈现“先扬后抑”的局面,在二季度高点后即将见顶回落,结束与销售及到位资金增速的背离走势。
 
  不过开发投资情况不会太差,增速为滑落而非跌落。这主要得益于土地供应规模的扩大。在热点城市,土地市场的热度主要取决于政府推地的数量。盯住消化周期调节用地供应的“以需定供”新政出台,为缓解热点城市供地“饥渴症”提供了依据,其中也包括库存下降较快的三线城市。今年以来,土地成交面积增速一改数年徘徊在零值以下的颓态,1-5月份同比增长了5.3%,强三线土地溢价提升。同时,与以往齐明齐晦的态势不同,在抑泡沫和去库存双核并行的背景下,开发投资更似“东方不亮西方亮”,不少房企将目光转向了以去库存为依托的部分三四线城市。土地购置和去库存政策的对冲,将减缓开发投资增速下降的速度,下行空间相对有限,预计全年增速在5%左右。




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